Как правильно оформить ипотеку на квартиру — советы бывшего риэлтора и ипотечника со стажем

Содержание

В 2018 году в РФ было сдано жилье общей площадью более 80 млн. кв. м. Если пересчитать метраж на двухкомнатные квартиры (усредненный вариант) площадью 65 кв. м. – получится порядка 1 230 769 квартир. И все они куплены. Пока не опубликована статистика по количеству выданных ипотечных займов, но известна сумма – более 3 трлн. рублей. Средний размер выданного ипотечного кредита – 2,34 млн. р. А в 2017 году ипотеку взяли более 2,85 млн. граждан. Цифры говорят о востребованности продукта. Задумался о собственном жилье и я.

11 лет я снимал жилье. Посчитал, сколько денег отдал дядям и тетям – и был удивлен. Подсчеты простые – 132 месяца, в среднем 15 т. р. в месяц. В сумме 1,98 млн. р. Это стоимость хорошей однокомнатной квартиры в нашем городе (по удаленности от центра города, метражу и планировке).

И цифры всегда были на поверхности, просто я никогда над ними не задумывался. Решение взять ипотеку созрело мгновенно. Прежде чем выбирать квартиру, я прочитал мегабайты информации на официальных сайтах банков, позвонил в колл-центры, пообщался с агентствами недвижимости и ипотечными брокерами. Информация, которую я получил, помогла мне приобрести собственную квартиру. Здесь собрана квинтэссенция знаний об ипотечном кредитовании – все, что понадобится, чтобы купить собственное жилье в ипотеку и избежать сложностей.

Содержание

  • 1 Общие условия ипотеки
    • 1.1 Что такое ипотека простыми словами
    • 1.2 Чем потребительский кредит отличается от ипотеки
    • 1.3 Какой должен быть доход
    • 1.4 Как взять ипотеку, если нет официальной работы
    • 1.5 Минимальный трудовой стаж
      • 1.5.1 Как подтверждается стаж
      • 1.5.2 Работа по договору
      • 1.5.3 Совместительство
      • 1.5.4 Самозанятые граждане
      • 1.5.5 Фрилансеры
    • 1.6 Ипотека и бюрократия: документы
    • 1.7 Нужен ли созаемщик или поручитель
    • 1.8 На какую сумму и платеж рассчитывать
    • 1.9 Возраст заемщика
    • 1.10 Срок кредитования
    • 1.11 Какой первоначальный взнос нужен
    • 1.12 Процентные ставки
    • 1.13 Страхование
      • 1.13.1 Необязательное страхование
      • 1.13.2 Обязательное страхование
    • 1.14 Тип платежа и расчет процентных ставок. Что важно знать
      • 1.14.1 Аннуитетный
      • 1.14.2 Дифференцированный
  • 2 Какие есть льготные программы
  • 3 Ипотека по двум документам
  • 4 Ипотека на новостройку и вторичку – разница
  • 5 Возможные риски при покупке квартиры в ипотеку
    • 5.1 Новостройки
    • 5.2 Вторичное жилье
  • 6 Как избежать проблем при покупке квартиры
  • 7 Плюсы и минусы покупки квартиры в ипотеку
  • 8 Какой банк выбрать
    • 8.1 Причины отказа
  • 9 Как взять ипотеку – порядок действий
    • 9.1 Этап #1: Предварительный
    • 9.2 Этап #2: Сбор документов
    • 9.3 Этап #3: Подача документов в кредитные организации
    • 9.4 Этап #4: Поиск жилья
    • 9.5 Этап #5: Проверка документов
    • 9.6 Этап #6: Подписание документов
  • 10 Что делать после оформления ипотеки
  • 11 Советы
    • 11.1 Налоговый вычет
    • 11.2 Досрочное погашение
      • 11.2.1 Уменьшение суммы платежа
      • 11.2.2 Уменьшение срока кредитования
    • 11.3 Просрочена сдача дома – сколько денег можно вернуть.
    • 11.4 Продажа или покупка ипотечной квартиры
  • 12 Заключение

Общие условия ипотеки

Покупка собственного жилья – ответственный и волнительный процесс. Достаточно понять, что такое ипотека и что нужно, чтобы воспользоваться кредитным предложением.

Что такое ипотека простыми словами

Ипотечный кредит – это долгосрочный целевой займ. Целевой – от слова «цель», значит что деньги можно потратить только на приобретение чего-то конкретного, в нашем случае недвижимости (квартира, дом, земельный участок).

Купленный объект будет выступать в качестве залога для кредитной организации до полного погашения займа. Гарантом оплаты ипотеки для банка становится закладная. Это бумага, которая подтверждает право банка на квартиру (дом, коттедж) до того, как ипотечник оплатит весь кредит. Она же дает банку возможность распоряжаться имуществом в случае невыплаты кредита. Но это не означает, что банк будет пытаться лишить вас недвижимости.

Закладная налагает ограничения на действия с квартирой, например, ее нельзя продать пока долг не погашен. При своевременной оплате вы просто заберете закладную, выплатив всю сумму. Кредитная организация снимет обременение с объекта недвижимости, а вы получите право полностью распоряжаться своим жильем.

Важный момент – в кредитном договоре не будет сказано ни слова об ипотеке. Только займ, кредит и так далее. Ипотека – скорее обиходное слово, для понимания того, что кредит выдан на приобретение жилья.

Читайте также  Что такое ипотека и ипотечный кредит, как правильно оформить ипотеку, документы, специальные программы, субсидии + советы и примеры из жизни

Чем потребительский кредит отличается от ипотеки

Потребительский кредит – деньги, который банк дает заемщику на разные цели. В отличие от ипотеки, где средства могут быть потрачены только на приобретение жилья.

Основным преимуществом ипотеки над потребкредитом является процентная ставка — она существенно ниже, так как приобретаемое жилье выступает залогом. Тем не менее, бывают ситуации, когда можно взять потребительский кредит для покупки жилья, подробнее об этом ниже.

Сравнений условий ипотеки и потребительского кредита

Условия Ипотека Потребительский кредит
Срок кредита 1-30 лет от 2 месяцев до 5 лет
Стаж работы от 6 мес. на одном месте, общий стаж – от 1 года от 3 мес. общего стажа
Процентные ставки 6-11% 15-35%
Наличие залога Да, закладная Не требуется
Пакет документов Паспорт, СНИЛС, копия трудовой (срочный договор, договор ГПХ), справка о доходах Паспорт
Страховка Обязательная – жилья, по желанию – жизни Не требуется
Срок рассмотрения заявки 1-30 дней от 5 минут до 2 рабочих дней

ПримерПример потребительского займа – покупка нового смартфона в кредит или рассрочку. Заявка рассматривается в течение 5-10 минут, нужен только паспорт, никаких справок и поручителей. Нет обязательного страхования (даже когда вам его настойчиво предлагают – смело отказывайтесь).

Я работал в продажах мобильной техники 4 года. Волшебная фраза при продаже в кредит – «страховка повышает процент одобрения, без нее заявку могут вообще не рассмотреть». Зачем я так делал? Руководство ставило четкую задачу – 100% продаж со страховыми продуктами. Я же работал, чтобы зарабатывать – страховки были «зашиты» в систему премирования. При этом я добавлял мёд в деготь – рассказывал клиентам (если не мог убедить в необходимости продукта) о схеме отказа от страховки в течение 14 дней. На том и расходились, довольные. У сотрудников банка действует та же схема: страховка = премия. Знайте, что от нее можно отказаться, и не тратьте время на споры. Читайте также  Как вернуть страховку по кредиту — инструкция, реальные примеры из жизни + образцы необходимых документов

Для чего же рассматривать потребительский кредит в статье об ипотеке и покупке квартиры? Здесь все просто. Если для приобретения своего жилья не хватает небольшой суммы (в пределах 500 т. р.), можно смело брать нецелевой кредит. Никаких залогов, поручителей, страховок.

Более того, если вы получаете заработную плату на карту банка – для вас наверняка действуют выгодные условия по потребительским кредитам. Плюс – оформление заявки возможно без визита в банк, подать ее можно в личном кабинете или мобильном приложении. Деньги будут переведены (если одобрят) на ваш основной счет.

Банки предъявляют к потенциальным заемщикам определенные требования. Обязательно сверьте их с реальным положением вещей. Если все соответствует – можете смело подавать документы на взятие ипотеки.

Какой должен быть доход

Разные банки устанавливают свои требования. Если смотреть со стороны заемщика, кредитные организации руководствуются простым правилом – у человека должны оставаться деньги на жизнь, иначе он не сможет платить взносы вовремя.

Со стороны банка все немного сложнее. Доход, который может подтвердить заемщик, может меняться. Любой займ, особенно на крупные суммы, несет риски. Даже несмотря на то, что недвижимость будет в залоге. Ипотечные кредиты выдаются на крупные суммы, банк должен быть максимально уверен в том, что получит назад свои деньги.

И банки в целом устанавливают следующее правило: суммарная финансовая нагрузка на клиента должна составлять не более 40-50% от общей суммы дохода. Это означает, что сумма всех платежей по всем действующим кредитам (с учетом ипотеки) не должна превышать этот порог.

При расчете кредитной нагрузки финансовое учреждение принимает во внимание все действующие кредиты в банках, кредитные карты, займы в микрофинансовых организациях (МФО). Все это фиксируется в кредитной истории.

Наличие действующего микрозайма в кредитной истории свидетельствует банку о том, что у заемщика могут возникать проблемы с деньгами, раз не было возможности взять кредит в банке. Рекомендую перед оформлением ипотеки погасить микрозайм полностью и взять справку о погашении.

Что касается кредитных карт – во внимание берется весь лимит кредитной карты. Даже если она не активирована и вы не планируете ей пользоваться. Лимит будет добавляться к уже действующим обязательствам, это будет влиять на возможную сумму ипотеки – снижать ее. Чтобы повысить шансы на максимальную сумму по ипотеке – найдите возможность погасить задолженность (если есть) по кредитной карте или же просто закрыть ее.

Для тех, кто является поручителем по кредиту третьих лиц (родственники, знакомые), нагрузка будет считаться с учетом этих платежей. Даже в том случае, если заемщик исправно вносит ежемесячные платежи. В нагрузку будет идти остаточная сумма кредита на момент рассмотрения заявки на ипотеку.

Здесь стоит помнить, что каждый заемщик рассматривается индивидуально. Чем больше подтверждающих вашу платежеспособность документов – тем выше шансы на одобрение ипотеки.

Сам доход должен быть не менее 30 – 35 т. р. Больше – лучше. Особенно, если он подтверждается справкой 2НДФЛ за последние 6 месяцев.

Но и справка по форме банка, выписки с банковского счета, наличие вкладов – помогут в одобрении ипотеки. Все факты, которые свидетельствуют в пользу вашей платежеспособности. И при доходе в 35 т. р. сумма ежемесячных платежей по всем кредитам не может превышать 17,5 т. р.

Как взять ипотеку, если нет официальной работы

Официальной работы может не быть, хотя доход есть, вполне достаточный для оплаты ипотеки. Такая ситуация встречается у фрилансеров, репетиторов, внештатных сотрудников и тех, кто получает зарплату в конверте, рантье, живущих на доход от банковских депозитов или дивидендов.

Банк может выдать займ и тому, кто официально не трудоустроен, или же не отчисляет налогов со своего дохода. Понадобится доказать, что этот доход существует. Подтверждением могут стать:

  • справка по форме банка с места работы;
  • выписка по банковскому счету;
  • документ о наличии депозитов, ценных бумаг или акций;
  • наличие созаемщика или поручителя;
  • имеющаяся недвижимость, которая может стать залогом.

На руку сыграет и возможность внести значительный первый взнос в ипотеку – 30-50% от стоимости недвижимости.

Даже если не можете предоставить 2НДФЛ – не нужно отчаиваться. Соберите максимум доказательств того, что имеете стабильный доход, который позволит выплачивать займ. Сотрудники банка готовы принять все подтверждающие бумаги и провести рассмотрение заявки для того чтобы выдать кредит. Ведь, в конечном счете, проценты за пользование займом – прямой источник дохода для банковских организаций.

Минимальный трудовой стаж

Минимальный подтвержденный стаж на последнем рабочем месте для ипотеки должен составлять 6 месяцев. Почему именно такой срок? Здесь все просто. Во многих компаниях предусматривается стажировка или испытательный срок. Согласно трудовому законодательству, испытательный срок не может превышать 3 месяцев. Дополнительно после прохождения испытательного срока необходимо отработать столько же.

Если ваш стаж начинается от полугода – кредитор понимает, что вы прошли все возможные проверки на профпригодность, успешно завершили испытательный срок и закрепились в организации.

Учитывается и общий трудовой стаж на всех местах работы – не менее 1 года.

Как подтверждается стаж

Было бы здорово просто сказать менеджеру: «Я работаю 2 года». Банк, со своей стороны, должен получить подтверждение ваших слов. И таким доказательством станет копия трудовой книжки. Запросить ее можно у специалиста отдела кадров (как сейчас модно говорить, HR).

Согласно Трудовому кодексу, копию должны предоставить в течение 3 рабочих дней. И это будет не просто «ксерокс», а заверенный подписью специалиста и печатью документ.

Моя подруга работает преподавателем в школе иностранного языка. Дополнительный доход – репетиторство. Лето – каникулы, школа не работает. На этот период ее увольняют, а в сентябре принимают снова. В марте 2019 она подала заявку на ипотеку (ждала, когда будет 6 месяцев стажа). Заявку одобрили за 1 день.

Банк готов рассмотреть заявку и в том случае, если при прохождении испытательного срока на новом рабочем месте вас оформили по договору, без записи в трудовой книжке. В этом случае понадобится предоставить договор, который заключался на время испытательного срока, и копию трудовой.

Работа по договору

Договор найма, договор гражданско-правового характера – все эти документы подойдут для банка при подаче заявки на ипотеку. Предоставьте копию такого договора – банк примет ее, именно она станет подтверждением стажа.

При работе по договору производятся все необходимые отчисления в налоговую службу. Договор полностью равноценен трудоустройству по трудовой книжке.

Совместительство

Если вы совмещаете несколько мест работы, это повысит шансы на одобрение ипотеки. Возьмите документы у каждого работодателя – копию трудовой, договор, справки о доходах. Вы станете более привлекательным клиентом – больше мест работы, выше совокупный доход.

Самозанятые граждане

С 1 января 2019 в РФ действует экспериментальная схема налогообложения – налог на профессиональную деятельность (НПД). Проще – налог для самозанятых. Если вы зарегистрировались как самозанятый гражданин и хотите взять ипотеку – в банк понадобится предоставить только подтверждение дохода. В НПД не предусматривается ни документального оформления по трудовой книжке, ни заключения договоров на выполнение работ.

Фрилансеры

Налог для самозанятых действует в субъектах РФ:

  • Москва;
  • Московская область;
  • Татарстан;
  • Калужская область.

Только в этих регионах можно зарегистрироваться в качестве самозанятого. Если вы осуществляете деятельность в другом регионе, или же не прошли регистрацию в системе и самостоятельно занимаетесь фрилансом – шансы есть и у вас.

Документальное подтверждение стажа не потребуется, понадобится подтвердить доход. Доказать банку, что вы способны вовремя оплачивать ипотеку, можно с помощью выписки с банковских счетов.

Читайте также  Как взять ипотеку без первоначального взноса — 9 основных способов 2019 года

Ипотека и бюрократия: документы

Если вы приняли решение оформить ипотеку – будьте готовы к сбору документов. При первой консультации кажется, что вы погрязнете в ворохе бумажек. Но это не так. По факту мне понадобились:

  • справка, подтверждающая доход. В идеале – 2НДФЛ. Если в 2НДФЛ ваш работодатель может отразить только небольшие суммы (по самым разным причинам) – тогда справка по форме банка. В ней бухгалтерия может указать фактическую сумму дохода, достаточную для одобрения ипотеки;
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • дополнительно – справка о полном погашении кредитов (если таковые есть. У меня были).

Что касается действующих кредитов – они могут негативно повлиять на одобрение ипотеки. Высокая кредитная нагрузка значительно снизит одобренную сумму или же вовсе приведет к отказу. Банк может дать рекомендацию по снижению кредитной нагрузки (закрытие действующих кредитов), но это скорее исключение, чем правило. Позаботиться о своем имидже для банка следует самостоятельно, до подачи документов на ипотеку.

На момент подачи заявки у меня был 1 потребительский кредит и 2 кредитных карты. Я закрыл их. Такое требование озвучил сотрудник Сбербанка, чтобы я смог повысить шансы на одобрение.

Для закрытия кредита необходимо погасить задолженность, и запросить справку о том, что займ погашен. Отдельный документ по каждому действующему кредиту.

Не лишним будет проверить свою кредитную историю. В начале 2000-х годов друзья семьи пользовались кредитной картой банка Русский Стандарт. Они вовремя гасили задолженность и были уверены, что закрыли карту полностью. Но остался долг 130 рублей, который они не заметили. Спустя 4 года пришло письмо от коллекторов с требованием заплатить 43 000 р. За каждый месяц просрочки начислялся штраф и пени, за 4 года накопилась внушительная сумма.

Чтобы избежать подобных ситуаций, можно заранее проверить свою кредитную историю. Сервис предоставляет Сбербанк, он доступен всем клиентам, у которых есть Личный кабинет или мобильное приложение. Стоимость по состоянию на 1 марта 2019 – 580 р.

Для заемщиков, которые не являются клиентами сбербанка, подойдет получение информации о кредитной истории на портале Госуслуги. Для этого понадобится подтвержденная учетная запись (получить ее можно в любом отделении МФЦ). После входа в портал я ввел в поиск «Кредитная история», выбрал «Узнать кредитную историю». Услуга бесплатная, предоставляет Банк России. Указанный максимальный срок обработки – 1 рабочий день. Мой запрос выполнялся 5 минут.

В результате выполнения запроса вы получите список кредитных организаций, в которых хранится ваша кредитная история. По этому списку потребуется обратиться в каждую (через официальный сайт или при личном визите с паспортом в отделение). 2 раза в год запрос кредитной истории будет бесплатным.

Мой результат выглядит так:

Далее в поисковую строку браузера вводим название кредитного бюро. Переходим на сайт. В режиме онлайн можно получить свою кредитную историю. Для этого понадобится выбрать Получение кредитной истории онлайн (или похожий по смыслу раздел). Авторизация проходит при помощи портала госуслуг, отчет приходит на почту. Интерфейс интуитивно понятен – просто внимательно посмотрите на сайт и выберите нужное действие.

Пример – как выглядит сводная информация в кредитной истории в ООО «Кредитное бюро Русский стандарт»:

Если нет учетной записи на Госуслугах – на помощь придут платные сервисы (по запросу в любом поисковике), которые сформируют отчет по вашей кредитной истории.

Важно помнить – кредитная история может храниться в нескольких организациях, и нужно получить информацию от каждой. Самый оптимальный вариант – через Госуслуги. Если нет учетной записи – обратитесь с паспортом в МФЦ.

На сбор документов уходит 5-7 дней. С готовым пакетом можно отправляться в банки. Рекомендации по выбору банка рассмотрим ниже.

Нужен ли созаемщик или поручитель

Строгого требования по наличию созаемщика или поручителя не существует. Наоборот, это возможность повысить свои шансы на одобрение. Я получил ипотечный кредит без поручителей и созаемщиков, несколько моих коллег – тоже.

Плюсы созаемщика:

  • выше процент одобрения;
  • высокий совокупный доход;
  • снижение суммы платежа на каждого.

Важный момент – если ипотека оформлена на двух и более человек, право собственности будет распределяться в равных долях. На практике это означает следующее. Муж и жена взяли ипотеку на двоих, платежи вносят совместно. ½ доли будет принадлежать мужу и ½ – жене.

Некоторые банки позволяют также привлечь пенсионера в качестве созаемщика. Для банка это гарантия оплаты (пенсия будет поступать стабильно). Для заемщика – возможность получить низкую процентную ставку.

На какую сумму и платеж рассчитывать

Как говорилось ранее, совокупные платежи по кредитам в месяц не могут превышать порядка 50% дохода. Исходя из этого, можно самостоятельно рассчитать максимально возможную сумму ипотеки по следующей формуле:

Max=(Доход в месяц * 50% * срок кредита в месяцах)/2

Простыми словами, банк готов одобрить займ в размере половины (+-10%) от вашего совокупного дохода за весь срок кредитования (вторая половина уйдет на погашение процентов).

Например, ежемесячный доход 50 т. р., срок кредита 240 мес. (20 лет), других кредитов нет. Max=(50*50%*240)/2=3 млн. р. Сумма является приблизительной, будет меняться в зависимости от размера первого взноса, кредитной истории.

В марте 2019 моя подруга оформляла ипотеку на квартиру в строящемся доме, на этапе котлована (самое начало строительства, когда только забиваются сваи для будущего дома и заливается фундамент). Стоимость квартиры составила 1,7 млн. р. Первоначальный взнос – 350 т. р. Ежемесячный доход – 45 т. р. Срок – 20 лет. Сумма займа, которую максимально одобрили банки, составила 2,3 млн. р.

Рассмотренный вариант отображает ситуацию, когда заемщик не привлекает созаемщиков или поручителей. Вся кредитная нагрузка ложится на одного человека.

Если привлечь созаемщика, сумма ипотечного кредита увеличится за счет большего совокупного дохода. И если доход одного члена семьи составляет порядка 40 т. р. в месяц, а второго – 30 т .р. в месяц, суммарный доход составит 70 т. р. Сумма ипотеки одобренной будет выше.

Для заемщиков с несовершеннолетними детьми сумма ипотеки может измениться в меньшую сторону. Это происходит потому, что банки вычитают из доходов, помимо действующей кредитной нагрузки, величину прожиточного минимума на каждого ребенка. Например, при доходе в 50 т. р. в месяц и наличии 1 ребенка максимальная сумма платежа составит не 50% дохода, а 50% дохода минус величина прожиточного минимума (от 8 816 до 21 441 р. в зависимости от региона России, в среднем 10 440 р.).

Сайты банков предлагают ипотечные калькуляторы. С их помощью можно приблизительно рассчитать возможную сумму ипотеки и ежемесячный платеж.

Важно: при покупке квартиры в новостройках играет значение срок до сдачи дома. На этапе котлована жилье дешевле, чем ближе сдача дома – тем выше цена. Моя квартира на этапе стройки (было построено 10 этажей из 20) стоила 1,94 млн. р. Когда дом был сдан в эксплуатацию – цена выросла до 2,2 млн. р. Как я узнал от соседей,на этапе котлована такая квартира стоила 1,64 млн. р.

Читайте также  Что такое потребительский кредит и на что обратить внимание при оформлении

Возраст заемщика

Согласно законодательству, полная дееспособность наступает с 18 лет, с этого же возраста и должны выдаваться кредиты. Все, кроме ипотеки.

Учитывая, что кредитные организации предоставляют крупную сумму, минимальный возраст заемщика – 21 год. Предполагается, что в этом возрасте потенциальный клиент уже окончил учебу, устроился на работу и может получать стабильный доход.

Верхняя планка – максимум 65 полных лет. Это означает, что можно подавать документы, если исполнилось 65 лет и 11 месяцев. При этом действует важное правило – на момент выплаты ипотеки заемщику или поручителю не может быть больше полных 75 лет. Здесь тоже все понятно – в расчете участвует средняя продолжительность жизни.

Отсюда следует, что максимально взрослый заемщик (65 лет) может взять ипотечный займ на срок не более 10 лет (до 75).

Срок кредитования

Ипотечный кредит принципиально отличается от всех остальных именно сроками предоставления. Минимум – 1 год. Максимум – 30 лет.

Срок погашения можно сократить, если провести рефинансирование или досрочное погашение. Как сказал мой бывший коллега, «Я вернул себе 4 года жизни».

Рефинансирование ипотеки – это возможность снизить процентную ставку по уже действующему ипотечному займу. Процедура проводится в другом банке (не в том, который выдал ипотеку). Коллега оформлял ипотеку в 2015 году, процентная ставка была 11,2. В 2017 провел рефинансирование под 9,8%. Выиграл 460 т. р.

Какой первоначальный взнос нужен

Первый взнос для ипотеки требуют не все банки. По состоянию на март 2019, есть ряд предложений купить квартиру без первоначальных вложений. Но это скорее исключение, чем правило. Посмотрим, какие предложения действуют на рынке ипотеки в марте 2019:

Банк Минимальный первый взнос
Сбербанк 15%
ВТБ 10%
Альфа-Банк 15%
Россельхозбанк 15%
Открытие 15%
Газпромбанк 10%
Кубань Кредит 0%

В большинстве случаев минимальный порог первого взноса – 15%. Можно выбрать 15%, 20% и любую другую сумму – все наличные, которые есть в распоряжении.

Нет привязки и к ровным процентам – можно внести и 12,456% от общей стоимости квартиры. Словом, все те деньги, которые вы можете отдать без вреда для личного бюджета.

Чем больше размер первого взноса, тем больше и вероятность одобрения кредита. Для кредитора это возможность понять, что вы уже смогли накопить значительную сумму. Еще один плюсик в пользу выдачи вам займа.

Процентные ставки

Посмотрим на предложения от банков (по состоянию на март 2019):

Банк Минимальная процентная ставка
Сбербанк 8,5% на новостройки (акция), 10,2% – общие условия
ВТБ 10,1% – квартиры площадью от 65 кв. м., 10,2% – менее 65 кв. м.
Альфа-Банк 10,19%
Россельхозбанк 10,0%
Открытие 9,8%
Газпромбанк 9,7% (при этом первый взнос – от 40%, максимальный срок кредитования – 7 лет)
Кубань Кредит 8,5%

Минимум, который удалось найти – 8,5% (Кубань Кредит). При общении с ипотечным брокером выяснился нюанс: для оформления такого займа обязательно нужна справка 2НДФЛ с доходом от 32 т.р. в месяц и созаемщик-пенсионер. Что примечательно, созаемщик выступает номинально, кредитная нагрузка на него не ложится. Без него – ставка 8,9%. Основной минус – срок рассмотрения заявки, до 1 месяца.

В среднем по рынку банки предлагают 10 – 10,2%. Ставки подросли с 2018 года на 0,5-1%.

От чего зависит процентная ставка:

  • величина первого взноса (обратная зависимость – больше взнос, меньше процент);
  • тип жилья (минимум – новостройки, за ними вторичное жилье, самые дорогие – коттеджи и таунхаусы);
  • срок кредитования.

Важно понять реальные цифры. Если вы берете в ипотеку 1,5 млн рублей под 10% на 10 лет, это не означает, что вы переплатите только 150 т. р. Ставка – годовая, переплата рассчитывается исходя от остатка кредита на конец года.

В моем случае размер ипотеки составил 1,64 млн. р. на 20 лет (240 месяцев), ежемесячный платеж 15 700 р. Выходит, что к завершению кредита я отдам банку 3,76 млн. р.. Полная стоимость квартиры при покупке – 1 940 200 р, общая сумма выплат по ипотеке за 20 лет – 3 768 000 р.

Цифры кажутся ужасающими. Все дело в том, как к ним относиться. Я оплачиваю столько же, сколько платил за аренду. Но сейчас, с каждым платежом, квартира переходит в мою собственность, в то время как раньше те же деньги уходили «в никуда». И есть возможность заплатить меньше и быстрее, ниже рассмотрим все ипотечные лайфхаки.

Страхование

При оформлении ипотеки вы столкнетесь с обязательным и необязательным страхованием. Обязательно нужно страховать квартиру, необязательно — жизнь и здоровье. Рассмотрим подробнее нюансы страхования

Необязательное страхование

При взятии ипотеки вам предложат застраховать жизнь. Решение вы принимаете самостоятельно, заставить вас не могут. При этом, при наступлении страхового случая, страховая компания исполнит ваши обязательства по ипотечному кредиту. Иными словами, если с вами произошел несчастный случай, бремя кредита не ляжет на ваших родных. Страховая оплатит ипотеку сама, в размере до 100% (в зависимости от страхового случая).

Пример и последствия отказа от страховки – в нашем городе молодая семья взяла ипотеку, заемщик – только жена. Первые 2 года супруги исправно оплачивали страховку, на третий год решили пренебречь – ничего не случалось, захотели сэкономить. В том же году попали в аварию, жена погибла. Кредитные обязательства легли на мужа. Если бы была страховка – страховая компания выплатила бы полную стоимость ипотеки банку.

Из дополнительных плюсов можно отметить возможное снижение процентной ставки. Учитывая сроки и сумму кредита, экономия получается значительная. Если не оформить страхование жизни, банки поднимут процентную ставки:

Банк Повышение процентной ставки при отказе от страхования жизни
Сбербанк 1%
ВТБ 1%
Альфа-Банк 1%
Россельхозбанк 1%
Открытие 2%
Газпромбанк 1%

Если договор страхования жизни оформляется на срок от 5 лет, за него можно получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости. Или же просто вернуть деньги за страховку по кредиту, отказавшись от нее.

Можно и не оформлять страхование, пойти на осознанное повышение ставки и не чувствовать себя в безопасности. Разница в переплате практически одинаковая – заплатить за страхование жизни или же платить больше на 1% по ипотечному кредиту.

Риски, которые предусматривает страхование жизни:

  • несчастные случаи, инвалидность, потеря дееспособности;
  • тяжелые заболевания;
  • производственные травмы и связанная с ними потеря дееспособности;
  • смерть.

Страховая сумма соответствует сумме взятого займа и зависит от него. С каждым годом задолженность банку будет уменьшаться, и вместе с ней будет уменьшаться стоимость страховки.

Для себя я решил, что страховку оформлю. Она обезопасит меня и моих родных в случае каких-то непредвиденных обстоятельств и обеспечит выплаты по ипотеке.

На стоимость страхового полиса влияют:

  • возраст застрахованного;
  • уровень риска работы (для промышленных альпинистов выше, для офисных работников ниже);
  • наличие хронических заболеваний.

Стоимость страховки, в зависимости от организации и страховых случаев, начинается от 3 000 р. Мне страховка обошлась в 5500 р. за первый год, она включает в себя:

  • установление I или II группы инвалидности;
  • смерть.

Обязательное страхование

Кроме страхования жизни, для ипотеки потребуется застраховать и квартиру после того, как она перейдет в вашу собственность. Это обязательное условие банка, которое прописывается в кредитном договоре. Так как недвижимость находится в залоге у банка и является гарантом получения денег, ее необходимо обезопасить.

Жилье страхуется от:

  • чрезвычайных ситуаций – пожар, взрыв бытового газа, затопление (связанное с инженерными коммуникациями);
  • акты разбоя и вандализма.

Ни одна страховая компания не обеспечит выплаты за недвижимость, пострадавшую от катастрофических природных явлений: лесные пожары, наводнения, паводки, ураганы и т. д. Эти случаи прописываются отдельно и считаются обстоятельствами непреодолимой силы. Сюда же попадают и террористические акты.

В страховку можно включить отделку (обои, ламинат) и движимое имущество (техника, мебель).

Стоимость страховки – от 2 000 р. Все зависит от того, какие риски и составляющие выбраны. Я выбрал следующие параметры: страхование риска порчи залога (конструктивных элементов).и страховка обошлась мне в 2400 р.

Страхование в ипотеке, хоть и является обязательным, но способно принести выгоду и не вогнать в расходы.

В прошлом году с коллегой поговорили о том, что неплохо было бы купить страховку на квартиру, на всякий случай. К слову, она стоила 590 р. и покрывала 80 000 р. (для банка такая не подойдет, не все прописанные страховые случаи покрывает). Через неделю после этого разговора у коллеги сорвало кран горячей воды, пока ее не было дома. Затоплено 2 квартиры (ее и соседей этажом ниже). Соседи 2 месяца назад сделали недешевый ремонт. Им пришлось компенсировать 56 000 р., не говоря уже о ремонте у себя дома. Таких внезапных расходов можно было избежать, купив страховку.

Тип платежа и расчет процентных ставок. Что важно знать

Мы привыкли к тому, что, при взятии кредитного продукта мы будем платить фиксированную сумму на протяжении энного количества времени. А в ипотечном кредитовании нас ждет открытие. Существует целых 2 вида платежей, о которых вам вряд ли расскажут. А упоминание о них покажет, что перед специалистом стоит не «чайник», а опытный ипотечник. Также рассмотрим, как считаются сами платежи.

Аннуитетный

Это привычный нам фиксированный платеж. Он складывается из двух частей – основной долг и проценты по кредиту. Если не делать досрочного погашения, то сумма его не изменится до конца срока кредитования.

В моем случае ежемесячный платеж составляет 15 740 р., и он будет таким на протяжении 20 лет. Если мой доход увеличится и появится возможность вносить дополнительные суммы, то ежемесячный платеж будет пересчитан при каждом факте досрочного погашения.

Из чего складывается платеж. Сумма ипотеки – 1640 т. р., 9,9% годовых. Это означает, что за первый год пользования кредитом я должен заплатить 1640 т. р. * 9,9%=162 360 р. только процентов. А с платежом в 15 740 р. получается, что из основного долга я погашу всего лишь 26 520 р.

Аннуитетный платеж можно представить в виде чаши весов. Первая – проценты, вторая – основной долг. В начале чаша с процентами практически лежит на земле, перевешивая основной долг. Львиную долю составляют отчисления за пользование кредитом, с каждым платежом они становятся меньше и к концу срока приближаются к нулю. В моем первом платеже сумма основного долга была 1930,96 р., остальное – проценты, 13 809,04 р. Для понимания покажу, как выглядят первые 5 и последние 5 платежей по моей ипотеке:

Месяц Сумма платежа, р Проценты, р Основной долг, р
1 15740 13809,04 1930,96
2 15740 13792,80 1947,20
3 15740 12442,27 3297,73
4 15740 13748,71 1991,29
5 15740 13289,03 2450,97
236 15740 642,94 15097,06
237 15740 515,00 15225,00
238 15740 375,51 15364,49
239 15740 258,80 15481,20
240 15297 124,50 15172,50

Переплата при таком типе платежа составит 2 137 600 р.

При аннуитетном платеже переплата будет больше, чем при втором виде – дифференцированном.

Дифференцированный

Применение этой схемы говорит о следующем. Платеж будет меняться. Первый станет максимальным, и с каждой выплатой он будет уменьшаться. Основной долг в каждом платеже будет фиксированным. Посчитать основной долг в платеже просто – необходимо сумму кредита разделить на количество месяцев кредитования. В моем случае – 1640 т. р. делим на 240, получаем 6833,33 р. Сумма процентов будет меняться.

Посмотрим на графике платежей:

Месяц Сумма платежа, р Проценты, р Основной долг, р
1 20500 13667,67 6833,33
2 20443,06 13609,72 6833,33
3 20386,11 13552,78 6833,33
4 20329,17 13495,83 6833,33
5 20272,22 13438,89 6833,33
236 7118,06 284,72 6833,33
237 7061,11 227,78 6833,33
238 7004,17 170,83 6833,33
239 6947,22 113,89 6833,33
240 6890,28 56,94 6833,33

При моих условиях ипотеки переплата при аннуитетном платеже составит 2 137 600 р.

При дифференцированном – 1 646 833 р.

Разница очевидна – 490 767 р. при одинаковой процентной ставке и сроке кредитования. Я выбрал аннуитетную схему, так как при дифференцированной мои платежи в первый год находились в диапазоне 20 т. р. Так как я брал квартиру в строящемся доме, я должен был продолжать оплачивать аренду вместе с ипотекой, и тогда нагрузка была бы непомерной.

Но если у вас есть возможность вносить в первые несколько лет крупные суммы (стабильная работа и высокий доход) – не задумываясь, выбирайте дифференцированный платеж.

Читайте также  Что такое полная стоимость кредита (ПСК)

Какие есть льготные программы

Кроме общих условий, банки для привлечения большего количества клиентов предлагают льготные программы. Часто они имеют государственную поддержку – когда недополученная финансовой организацией прибыль перечисляется из бюджетных средств. Особые условия позволяют заплатить меньше и купить свое жилье. Что может стать поводом для одобрения льготных условий:

  • материнский капитал. В законодательстве прописаны особенности его использования. Среди них – улучшение жилищных условий и покупка собственного жилья. Маткапитал можно использовать как первый взнос или погасить уже действующий ипотечный кредит;
  • военная ипотека. Военнослужащие, выполнившие требования, могут рассчитывать на оплату ипотеки государством (требования указаны в законе 117-ФЗ);
  • молодая семья. Под это понятие подходят супруги, возраст каждого из которых не превышает 35 лет. Или же один родитель того же возраста, в одиночку воспитывающий ребенка;
  • наличие особого социального статуса. Это могут быть малоимущие граждане; жильцы аварийных домов; лица, проживающие в одном помещении с тяжелобольными;
  • работа в банке или компании-партнере банка. Для своих сотрудников банковские организации предоставляют более выгодные условия ипотеки. Равно как и крупные компании, заключившие договоры с банками (РЖД, Газпром и другие);
  • рождение двоих детей в период действия льготной программы. Льгота получила название «6%», именно такая ставка будет действовать для семей с двумя и более детьми, рожденными с 31 января 2018 по 31 декабря 2022
  • участие в программе реновации. Резонансное расселение москвичей из ветхого жилья. Для собственников действуют льготные условия при оформлении ипотеки.

Список льготных программ регулярно обновляется. Посмотрите внимательно на критерии – возможно, одна из них вам подойдет. Экономия денег на ипотеке будет очень значительной – если бы я подошел под условия ипотеки 6%, экономия составила бы 978 т. р.

Ипотека по двум документам

Потенциальным клиентам кредитные организации предлагают взять ипотечный кредит всего по двум документам – паспорт и на выбор: загранпаспорт, военный билет (обязателен для мужчин в возрасте до 27 лет), водительское удостоверение, СНИЛС (карточка пенсионного страхования). Условия подходят тем, кто по разным причинам не может подтвердить свой доход.

Такие предложения отличаются более высокой процентной ставкой и не требуют документального подтверждения дохода:

Банк Процентная ставка при предоставлении двух документов Дополнительные условия
Сбербанк от 10,7% Минимальный первоначальный взнос 50% стоимости квартиры
Россельхозбанк от 11,4% Первоначальный взнос от 40% стоимости недвижимости.
Газпромбанк от 11% Первоначальный взнос – 40%

Как видно из таблицы, оформление ипотеки по двум документам предполагает повышенный первоначальный взнос. Это связано с тем, что банк берет на себя большие риски. Процентные ставки, в связи с этим, тоже повышены.

Ипотека на новостройку и вторичку – разница

Самое главное для ипотечников – это разные процентные ставки. Новостройки обойдутся дешевле, чем вторичное жилье. И чем старше дом, тем выше будет процент по ипотечному кредитованию.

На примере Сбербанка – ставки на новостройки начинаются от 8,5%, на вторичное жилье – от 10,2%. Разница, казалось бы, небольшая. Но при сумме ипотечного займа в 2 млн. р. переплата только за первый год (одними процентами) составит 34 т. р. За 10 лет эта сумма превысит 300 т. р.

Это объясняется ликвидностью жилья (его спросом на рынке недвижимости). Новое жилье долго сохраняет высокую цену, в то время как вторичное, наоборот, падает. Еще 5 лет назад квартира в сталинском доме в центре Ростова-на-Дону стоила 3 млн. р., сейчас ее цена упала до 2,6 млн. р. И продолжит падать. Цены на жилье в новых домах 2010-2015 года постройки растут. Районы обживаются, в жилых комплексах появляются новые магазины, школы и детские сады – и это увеличивает стоимость жилья на 100-200 т. р. в год.

Другое отличие для клиента – скорость заселения в квартиру. Вторичное жилье уже готово к проживанию, новостройку придется ждать.

Ипотека на новостройки чаще всего «предодобрена». Это означает, что застройщик, или, как сейчас говорят – девелопер, уже заключил с банком соглашение на продажу квартир в своем доме. Говоря профессиональными терминами, получил аккредитацию. И с гордостью сообщает эту информацию на своем официальном сайте.

Это повышает доверие к застройщику – ведь банк верит ему и готов давать деньги на его строительство. Банковская организация уже провела проверку документов, выяснила степень надежности девелопера и готова в какой-то степени поручиться за него. Гарантий, конечно, никто дать не может.

При покупке вторичного жилья нужно будет выполнить требования банка к объекту недвижимости. Что влияет на принятие решения:

  • возраст дома. Как правило, он не должен превышать 70% от заявленного срока эксплуатации. На примере уже знакомых сталинок – срок службы такого дома установлен на уровне 150 лет (строительство после 1945 года) и 125 лет (строительство до 1941 года). 70% от этого срока – 105 или 88 лет. Получается, что они будут ликвидны для ипотеки как минимум до 2028 года (или же до 2050);
  • наличие потенциально опасных элементов конструкции. К ним относятся деревянные перекрытия, фундамент не из бетона/кирпича; установленные в квартирах газовые колонки для нагрева воды;
  • помещение должно быть в полностью пригодном для жизни состоянии. Оценку проводит независимый эксперт, аккредитованный банковской организацией.

Все тонкости необходимо будет проверить самостоятельно. Кредитной организации будет достаточно только информации об объекте, но не о владельце собственности. Эта нагрузка ляжет на ваши плечи. Можно проверять информацию самостоятельно, а можно обратиться в агентство недвижимости.

Возможные риски при покупке квартиры в ипотеку

Покупка недвижимости связана с рисками. Впервые я столкнулся с проблемой несколько лет назад, когда работал в агентстве недвижимости. Мой друг решил продать свою квартиру и попросил меня заняться этой сделкой.

Я был в этой квартире. Кирпичный дом 2011 года постройки, 5 этажей; площадь жилья 46 кв. м., однокомнатная. На этаже 4 двери. Удачная планировка. Идеальное гнездышко.

Первое, что я сделал – проверил дом в «черных списках» риелторов. И очень удивился, когда обнаружил именно этот дом с комментарием «не браться за продажу ни при каких условиях». Выяснил, что дом был построен с нарушениями.

Конкретно – было получено разрешение на строительство частного двухэтажного жилого дома. Застройщик же построил многоквартирный дом, и даже каким-то чудом смог подключить все коммуникации (электричество, канализацию, водо- и газопровод). Чудом – потому что ни одна служба не должна была давать разрешение на подводку линий к дому, т. к. его характеристики превышают заявленные. Элементарно, проектный диаметр канализационной трубы не сможет выполнить те функции, которые на него возлагаются. И нагрузка на линию электропередач превышает допустимую для частного дома. Такие дома, согласно Гражданскому кодексу, названы самовольной застройкой.

В перспективе они будут снесены, если не удастся узаконить строительство. Но – собственными силами, потому что застройщик исчез в неизвестном направлении. В одном только Ростове-на-Дону на конец 2017 года насчитывалось 93 таких дома.

Информация о самовольно построенных домах есть в открытом доступе в сети (форумы, блоги). Данные регулярно пополняются на основании проведенных судебных заседаний. Для поиска достаточно ввести в поисковую строку браузера «самовольная застройка ГОРОД».

Сообщил товарищу новости. Конечно, он был расстроен. Сразу вспомнилось, что цена была слишком низкая, свидетельство о праве собственности выглядело странно (право собственности не на жилое помещение, а на 24/320 доли жилого дома) и много других неувязок. Но – сделанного не вернешь.

Разделим риски по типу жилья – новостройки и вторичка.

Читайте также  Как сделать рефинансирование ипотеки в Сбербанке под более низкий процент: условия, документы — отзыв реального человека

Новостройки

Самый тревожный момент – есть шанс не получить свою квартиру вообще. В СМИ широко освещаются все случаи, когда люди не смогли получить свое жилье ни вовремя, ни в течение нескольких лет после прописанных в договоре сроков.

Во втором полугодии 2018 к числу обманутых дольщиков по стране прибавилось 16 тысяч человек. Причины похожи – застройщик не завершил работы по строительству дома, или провел их со значительными отклонениями и не может сдать дом в эксплуатацию.

При сдаче моего дома тоже была допущена задержка сроков сдачи. Пожарная служба не принимала объект – при строительстве были допущены нарушения требований пожарной безопасности. На их исправление ушло почти 2 месяца, на которые и был увеличен срок ожидания ключей. В конечном счете ключи были получены, и пара месяцев – это минимальная потеря.

Более того, отступление от сроков, прописанных в договоре, крайне нежелательно для самого застройщика. За каждый день просрочки он обязан выплачивать неустойку, и ее размер в месяц превышает сумму ежемесячного платежа по ипотеке.

Хорошая новость для дольщиков – с 1 июля 2019 все застройщики не получат ваших денег за проданное жилье. Сразу не получат. Все средства будут храниться на специально созданных счетах. Их называют эскроу-счета. И если девелопер просрочил сдачу дома на срок от 6 месяцев – дольщик может забрать деньги с этого счета и использовать на покупку другого жилья.

Вторичное жилье

Здесь риски уже носят другой характер. Жилье построено, можно сразу переезжать и отмечать новоселье. И чтобы праздник ничем не омрачился, перед покупкой следует провести всестороннюю проверку объекта недвижимости. На что нужно обратить внимание:

  • количество собственников;
  • запросить выписку по объекту недвижимости в Росреестре. В ней будут указаны все собственники и переходы права собственности с 1998 года;
  • продажа по доверенности.Риск заключается в том, что доверенность может быть поддельной;
  • долги по коммуналке. Неожиданно, но, если не убедиться в том, что текущий владелец все оплатил, вместе с квартирой можно приобрести долговые обязательства и головную боль;
  • отсутствие возможных претендентов на недвижимость (в случае наследования квартиры).

Подходите к вопросу покупки жилья тщательно. Это не отнимет много времени, и вы будете уверены в том, что только вы – полноправный владелец собственности.

Как избежать проблем при покупке квартиры

Работая в агентстве недвижимости, я едва не провел фиктивную сделку. Мы смогли предотвратить ее и сэкономить клиенту нервы и деньги.

Собственник вызвал подозрения. Был нервным на предварительном составлении договора, спешил. Обосновал это тем, что отпросился с работы, а там важная сделка с крупным клиентом. Житейская ситуация. При этом с документами на квартиру все было просто идеально. Сам собственник, никаких доверенностей, квартира принадлежит ему больше 20 лет, один владелец. Квартира площадью 230 кв. м. в самом центре города, в крепком доме дореволюционной постройки идеальной сохранности. Высота потолка – 4,1 м, комнаты площадью от 35 кв. м. Цена – 16 млн. р.

Мы с юристом не стали пугать клиента, составили договор, внесли поправки и договорились о сделке. Но сделали ход конем – нашли собственника в социальных сетях и попросили уточнить информацию по сделке. И здесь выяснилось – человек не продает свою квартиру. А продажей по поддельному паспорту занимается человек, снявший квартиру. Владелец сразу позвонил съемщику, и тот пропал. Клиент расстроился. Но ненадолго – такая сделка была бы признана недействительной, вернуть деньги – практически невозможно.

Здесь стоит пояснить, что юристы проверяют не сам паспорт, физически, а его данные. Запрашивают информацию в госучреждениях, чтобы убедиться, что собственник не состоит на учете в диспансерах, не имеет судимости, не разыскивается полицией. Паспорт оказался высококачественной подделкой, которую при осмотре было не отличить.

Мы узнали у реального собственника, как это могло произойти. Он пояснил, что съемщик попросил сделать копию паспорта и приложить ее к договору, для подкрепления сделки аренды. Предоставил и собственный паспорт, сделал копию. Затем был изготовлен дубликат. вклеена фотография съемщика. При обращении в МФЦ получен дубликат свидетельства о регистрации права на квартиру.

Это не значит, что нужно устраивать охоту на ведьм. Просто убедитесь в чистоте сделки и смело покупайте свое жилье.

При покупке новостройки важно проверить у застройщика документы:

  • регистрация права собственности на землю. Проверьте соответствие кадастрового номера реальному местоположению дома (на сайте Росреестра). Кадастровый номер – специальный номер, который присваивается всем без исключения земельным участкам. В свидетельстве может быть только собственность. Иные варианты не подходят. Иначе могут возникнуть трудности, если кто-то перекупит или арендует землю и решит построить на месте жилого дома, скажем, спортивный комплекс.
  • разрешение на строительство жилого многоквартирного дома. Только так. Не коттедж или двухэтажный, а жилой многоквартирный.

Если банковское учреждение провело аккредитацию застройщика и предлагает ипотечное кредитование – документы уже проверены опытными юристами. Но и самостоятельно будет не лишним убедиться в их наличии.

Читайте также  Что будет, если вообще не платить кредит? Последствия + 6 способов сделать это законно

Плюсы и минусы покупки квартиры в ипотеку

Начнем с плюсов:

  • свое жилье сразу;
  • возможность купить квартиру, не имея полной суммы денег. Для меня займ стал благом. Да, переплата. Да, платить 20 лет, но в своей уютной квартире;
  • при покупке новостройки – более низкая цена квартиры на ранних этапах строительства.

Минусы:

  • неожиданное сокращение бюджета. Я был готов к сокращению свободных денег, ведь я своими руками подписал кредитный договор и график платежей. Но мне так только казалось. Если раньше я мог потратить на себя столько, сколько хотел (в пределах заработанного), то после взятия ипотечного займа в моем распоряжении оставалось меньше на 15 740 р. И это было непривычно. Будьте готовы к тому, что первые несколько месяцев придется привыкать тратить меньше на себя, любимого. У меня период адаптации занял 6 месяцев, потом я смог настроить свои расходы и войти в колею;
  • большая переплата. Да, переплата составит 100 или больше процентов. Зато у вас будет своя квартира;
  • обязательное страхование собственности. Можно посмотреть под другим углом – сплошные выгоды в случае форс-мажора.

Принимая решение, подумайте, насколько велико ваше желание съехать из арендуемой квартиры. Чужой квартиры. Или же улучшить жилищные условия, купить квартиру большей площади для своей семьи. Переехать от родителей и жить отдельно.

При принятии важных решений мне помогает простейший инструмент. Лист бумаги, разделенный на 2 столбца. Первый – плюсы. Второй – минусы. Я записываю все, что меня привлекает, и то, что настораживает. Плюсы в моих случаях всегда перевешивали. Когда они записаны, вместе с минусами – картинка получается четче. Я использовал такой прием не только при покупке квартиры, но и при выборе работы и принятии решения о смене сферы деятельности.

Какой банк выбрать

В моем случае – тот банк, который одобрил нужную сумму. Заявка на предоставление кредита была подана в несколько банков, нужную сумму одобрил только Сбербанк. Газпром отказал. Россельхозбанк предложил только 600 т. р. ВТБ предложил процентную ставку в районе 12%.

Подавать заявки следует в несколько банков. Это обязательно – предложения отличаются, и у вас будет выбор. Разумеется, выбирать стоит тот банк, в котором переплата будет меньше всего.

Чтобы быстро посчитать переплату, нужно умножить количество месяцев на сумму ежемесячного платежа. Выбирайте тот банк, цифра в котором будет меньше всего.

В предварительном графике платежей в самом конце прописывается общая сумма процентов. Это сэкономит время на расчетах и поможет быстро принять решение.

Есть смысл предварительно позвонить на горячую линию и согласовать свой визит с ипотечным отделом, чтобы не ждать в очереди.

Самый предпочтительный вариант – брать ипотеку в банке, в котором у вас открыт зарплатный счет. Для своих клиентов некоторые финансовые организации предлагают выгодные условия и сниженные процентные ставки. От знакомой, которая работает в Сбербанке, знаю, что в 2018 году для своих сотрудников банк предлагал оформить ипотеку с процентной ставкой на 1% ниже минимальной (9% вместо 10%). Если кто-то в вашей семье работает в банке – уточните этот вопрос. Возможно, для них будет выгодное предложение.

Причины отказа

Из практики, можно выделить следующие причины отказа:

  • высокая кредитная нагрузка. Есть непогашенные кредиты или кредитные карты. Мне понадобилось закрыть кредитную карту (полностью оплатить и написать заявление на закрытие счета) для того, чтобы снизить нагрузку и попасть под требования банка для заемщиков;
  • плохая кредитная история. Избитая и банальная фраза, которая может означать, что в прошлых займах были просрочки, либо же до сих пор есть неоплаченный кредит;
  • полное отсутствие кредитов. Есть много противников кредитов, но рано или поздно желание иметь собственное жилье берет верх. Подается заявка на ипотеку. Для банка такой человек – темная лошадка. Невозможно оценить его платежеспособность, так как система не хранит историю взаимодействий с ним. Поэтому, уже на этапе скоринга, система может отказать. Если вы ранее не оформляли кредиты, то рекомендуется перед ипотекой взять один два мелких кредита, чтобы сформировать историю и повысить шансы.

ДЛЯ СПРАВКИ: Скоринг – автоматическая проверка клиента и поданных данных сразу после подачи документов. Этап занимает от нескольких минут до 1 часа. Система проверяет кредитную историю, соответствие суммы ипотеки и дохода. Дальше, если скоринг прошел успешно, рассмотрение продолжается.

Пример ситуации с испорченной кредитной историей. Клиент приобрел у сотового оператора сим-карту с постоплатной системой расчетов. Это означает, что клиент сначала пользуется связью, затем система считает расходы и выставляет ежемесячный счет. Аналогично тому, как оплачиваются коммунальные услуги (электричество, вода по счетчикам).

Клиент перестал пользоваться сим-картой и не оплачивал ее. Через полгода ему поступило письмо от коллекторов с требованием оплатить долг. При постоплате, даже если не пользоваться сим-картой, счета продолжают выставляться еще несколько месяцев в том случае, если тариф предполагает абонентскую плату. Долг попал в бюро кредитных историй и испортил профиль клиента.

Кредитная история выглядит как шкала. Условно ее можно разделить на зеленый, желтый и красный спектр. 1 деление равняется 1 месяцу. Своевременная оплата – зеленый штрих. Просрочка до 1 месяца – желтый. Задержка платежа больше, чем на месяц – красный. И сотрудник банка, видя эту шкалу, понимает, что происходило с клиентом. Если она зеленая – это желанный для кредитной организации клиент, он не допускает просрочек. Даже если 1 раз промелькнул желтый или красный штрих – хуже, но не критично. Но если вся линия сплошного красного цвета – вероятность одобрения стремится к нулю.

Отсутствие кредитной истории не говорит об обязательном отказе. Здесь кредитор будет смотреть уже на другие показатели – стаж работы, доход, сумму первого взноса. Кредитная история – только один из пунктов проверки.

При получении отказа подавать заявку повторно можно уже через месяц. Или обратиться в другие банковские учреждения. Один откажет – а другой будет рад заполучить вас в качестве своего клиента. Читайте также  Куда и кому платить кредит, если у банка отозвали лицензию или он обанкротился

Как взять ипотеку – порядок действий

Вооружившись теоретическими знаниями, можно переходить к практике и осуществлению своей цели.

Этап #1: Предварительный

  • Обеспечьте нужный стаж (от 6 месяцев);
  • Обеспечьте доход, который позволит взять ипотеку;
  • Проверьте кредитную историю – убедитесь в отсутствии забытых кредитов или кредитных карт;
  • Не допускайте просрочек по действующим кредитам – важно, чтобы кредитная история выглядела привлекательной для банка.

Этап #2: Сбор документов

Для визита в ипотечный отдел нужно иметь при себе:

  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • справку, подтверждающую доход;
  • копию трудовой книжки.

Заранее назначьте встречу через линию поддержки, и проведете минимум времени в отделении (20-30 минут).

Этап #3: Подача документов в кредитные организации

Есть два способа – подавать документы самостоятельно или воспользоваться помощью ипотечного брокера. Я приобретал квартиру через агентство недвижимости. В нем работал брокер, который отправил все документы за меня.

Отмечу, что я не платил ни за поиск квартиры, ни за помощь в оформлении ипотечного займа. По крайней мере, агентству недвижимости. Платил сам застройщик. Предполагаю, что сумма была включена в стоимость квартиры. При этом, поговорив с другими дольщиками, убедился, что цена на квартиру у нас одинаковая.

Итак, если вы решили самостоятельно подавать документы:

  • возьмите несколько экземпляров 2НДФЛ или справок по форме банка. В банки вы будете отдавать оригиналы;
  • также понадобится и несколько копий трудовой книжки – по числу кредитных организаций;
  • выберите удобный для вас банк;
  • отправляйтесь в отделение и подавайте документы.

Сразу при подаче документов уточните сроки рассмотрения. Будьте готовы к звонку от службы безопасности – он обязательно будет, чтобы подтвердить ваши намерения и исключить возможное мошенничество. Беседа займет не более 5-10 минут. Сотрудник уточнит цель займа, адрес квартиры, наименование застройщика, срок, сумму кредита, место работы.

После этого – просто ожидайте принятия решения. Сбербанк принимает его за 5-10 дней, в других банках срок может достигать 1 месяца.

В зависимости от одобренной суммы – переходим к поиску квартиры.

Этап #4: Поиск жилья

Здесь есть два пути – обратиться напрямую к застройщикам или в агентства недвижимости. Если решили брать вторичку можно поискать объявления в интернете:

  • Авито
  • Циан
  • ДомКлик от Сбербанка

Не ленитесь ходить ножками, обойдите районы и дома, которые вам нравятся, и спросить у жильцов, продаются ли здесь квартиры или разместить объявление «Куплю квартиру в вашем доме». Часто на балконах можно увидеть объявления «Продам…» с номером телефона.

Чаще всего перед покупкой жилья основные требования уже сформированы: район, площадь квартиры, этаж, ценовая политика.

Найдите квартиру (готовую или строящуюся), которая подойдет под ваши требования, и переходите к следующему шагу.

Этап #5: Проверка документов

Для новостроек:

  • свидетельство о регистрации права собственности на землю;
  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация.

Эти бумаги должны предоставляться по просьбе потенциального дольщика, часто девелоперы выкладывают их на своих официальных сайтах.

Обратите внимание – согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» существует Единый реестр застройщиков. Здесь находится информация обо всех девелоперах. Что отображено:

  • год основания;
  • площадь сданного жилья;
  • площадь жилья в процессе строительства;
  • допущенные просрочки;
  • количество судебных дел.

Статистика расскажет о добросовестности застройщика. Если вы видите, что жилье сдается с задержками и есть судебные процессы – не стоит вкладываться в такого девелопера.

Для вторичного жилья:

  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • количество прописанных (выписку заказывает владелец в МФЦ);
  • справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

После проверки, убедившись в чистоте сделки, можно подавать документы в финансовые организации.

Этап #6: Подписание документов

После подбора квартиры, укладывающейся в одобренную сумму, отправляйтесь в тот банк, который выбрали. Менеджер, который занимается вашей ипотекой, подробно проконсультирует, что нужно взять с собой. Это те же документы, что и при подаче на рассмотрение заявки.

При мне дополнительно был полис страхования жизни – на его основании процентная ставка была снижена на 1%. Я оформил его сразу перед подписанием документов – страховой агент приехал в отделение банка и передал мне полис (после оплаты через терминал).

Что будет происходить:

  • подписание кредитного договора;
  • внесение первоначального взноса в кассу (эти деньги вы передаете не застройщику, а банку). Первоначальный взнос вместе с заемными средствами будет передан девелоперу после регистрации сделки в Росреестре (этим занимается застройщик самостоятельно);

У меня этот процесс занял 1 час 20 минут. Менеджер ипотечного кредитования предупреждал, что процесс займет от 1 до 2 часов. Выделите время, чтобы внимательно прочитать договор, найти возможные опечатки.

Не забудьте свой экземпляр кредитного договора. С ним вы отправитесь к застройщику (или продавцу), и сделка закроется. Все, квартира ваша!

Читайте также  Автокредит или потребительский кредит наличными — что лучше и выгоднее?

Что делать после оформления ипотеки

Если взяли новостройку – ждать, пока сдадут дом и передадут квартиру. В новостройках нужно быть на связи с застройщиком – на протяжении периода строительства я заходил на стройку несколько раз: разметить розетки и выключатели, освещение, выбрать отделочные материалы, отметить разводку водопровода.

Вторичное жилье – можно сразу отправляться в МФЦ.

Потребуется зарегистрировать право собственности. Для этого нужно обратиться в ближайший многофункциональный центр (МФЦ). Из документов понадобятся:

  • акт приема-передачи;
  • договор купли-продажи (или долевого участия);
  • кредитный договор;
  • квитанция на оплату пошлины (можно оплатить там же, в МФЦ, через терминал). Стоимость пошлины – 2 000 р.

После регистрации права собственности (10 рабочих дней) вам выдадут выписку из государственного реестра, которая подтвердит ваши права на квартиру.

Для квартиры потребуется провести ее оценку для банка (стоимость 3 000 – 5 000 р. в разных регионах).

Важно: оценщиком может выступать только организация или индивидуальный предприниматель, который получил аккредитацию. Список доступен на официальных сайтах кредитных организаций.

После оценки квартиры понадобится застраховать ее. Опять-таки, в той страховой, в которой разрешит банк.

И после выполнения этих действий – визит в банк для оформления закладной. Это гарантия того, что у банка в залоге есть недвижимость до полной выплаты кредита. Нужно взять:

  • выписку из реестра, которую получили в МФЦ – подтверждение регистрации права собственности;
  • документ оценки квартиры;
  • страховой полис на объект недвижимости;
  • паспорт.

В банке будет оформлена закладная. На руки она не выдается – это гарант для банка.

Советы

Я обещал рассказать, какие есть фишки, чтобы в итоге заплатить меньше.

Налоговый вычет

Покупатель недвижимости может вернуть себе в виде налогового вычета:

  • 13% от стоимости, если цена квартиры не превышает 2 млн. р.;
  • 13% от величины выплаченных процентов, но не более 3 млн. р.
  • 13% от стоимости страхования жизни.

Можно вернуть за квартиру максимум 260 т. р. и 390 т. р. за проценты.

Если квартира стоит 1,5 млн. р. (меньше 2 млн. р.) – вычет будет от этой суммы, а остаток будет за вами (13% от 500 т. р.) и может быть использован при следующей покупке жилья. Стоимость квартиры 2,5 млн. р. – вернут 13% с 2 млн. р., 260 т. р.

Вычет можно получить только 1 раз в жизни (здесь подразумевается сумма, а не количество получений).

Я вступил в собственность в 2018 году, в январе 2019-го подал документы в налоговую. За 2018-й я заплатил 70 т. р. подоходного налога, мне их вернут. В следующем году процесс повторится, и так до тех пор, пока я не получу 13% от стоимости своего жилья.

Что понадобится:

  • справка 2НДФЛ с места работы;
  • договор долевого участия или купли-продажи;
  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • кредитный договор;
  • реквизиты банковского счета для перечисления средств.

В налоговой заполните декларацию 3НДФЛ и ждите денег. Проверка документов – до 2 месяцев, перечисление денег – до 1 месяца. Максимум через 3 месяца вы получите значительную сумму (если налоги отчислялись).

Заполнить 3НДФЛ можно и через сайт налоговой. Для входа нужна учетная запись на портале Госуслуг. В налоговую все равно нужно будет сходить – чтобы предоставить оригиналы документов, подтверждающих приобретение недвижимости.

ВАЖНО! Справка по форме банка не подойдет. Данные из 2НДФЛ сверяются с данными налоговой службы. Только те деньги, которые были перечислены в бюджет, можно вернуть.

Читайте также:

  • Налоговые вычеты 2019: что это такое, кто может получить, виды, способы получения, лимиты и необходимые документы
  • Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку – инструкции по заполнению, бланки и образцы необходимых документов, ответы на вопросы по возврату налога
  • Как получить налоговый вычет при покупке квартиры – пошаговая инструкция как оформить имущественный вычет и вернуть подоходный налог
  • Как получить налоговый вычет за обучение – инструкции по заполнению, бланки и образцы необходимых документов, ответы на вопросы по возврату налога за обучение
  • Как получить налоговый вычет на лечение: кто его может получить, за какие услуги, в какие сроки и с какими ограничениями
  • Социальный налоговый вычет по расходам на добровольное страхование жизни

Досрочное погашение

Банковские учреждения дают заемщикам возможность досрочно погасить кредит. В итоге размер выплат уменьшится. Бытует мнение, что досрочное погашение отрицательно влияет на кредитную историю. Это всего лишь миф – банкам невыгодно, чтобы кредиты гасили досрочно, это снижает прибыль.

Существует 2 типа досрочного погашения: с уменьшением суммы платежа или с уменьшением срока выплаты займа.

Уменьшение суммы платежа

Не рекомендуется. Можно делать тогда, когда есть необходимость снизить кредитную нагрузку и платить меньше. Переплата будет снижаться, но совсем незначительно.

Если я внесу по своему займу 10 т. р. и оформлю досрочное погашение с уменьшением суммы, я выиграю за 20 лет около 19 т. р.

Механизм расчета. Есть 1,64 млн. р., на них за год набегает 9,9% – 162 360 р. Снизил займ на 10 т. р., получили 1,63 млн. р, проценты за год – 161 370 р. Меньше на 990 р. А в месяц – на 82 р. Экономия – около 19 т. р. за весь срок кредитования.

Уменьшение срока кредитования

Посчитаем на примере тех же самых 10 т. р. За 20 лет на весь кредит нарастают проценты в сумме 130% на первоначальную сумму кредита. Если внести 10 тысяч, я сокращу свой кредит на 2 месяца. 60 т. р. сократят его уже на 11 месяцев. И так далее. Величина ежемесячного платежа меняться не будет. Дата последнего платежа будет все ближе.

Просрочена сдача дома – сколько денег можно вернуть.

Застройщик обязан передать вам объект недвижимости в сроки, прописанные в договоре. Если допущена задержка – можете обратиться к девелоперу с требованием выплатить неустойку. Размер неустойки регулируется 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Как она рассчитывается:

Стоимость жилья умножаем на ключевую ставку ЦБ РФ (7,75% в 2019 году) умножаем на 1/150 (для физлиц, для юрлиц 1/300) умножаем на количество дней просрочки.

На моем примере – просрочка составила 48 дней, 1 940 000 * 7,75% * 1/150 * 48 = 48 112 р.

Продажа или покупка ипотечной квартиры

Вспомним про закладную. Она накладывает ограничения на распоряжение объектом недвижимости. Простыми словами, квартира номинально не ваша, пока кредит не погашен.

Тем не менее, продать квартиру можно. Жизненные обстоятельства могут меняться – переезд, или же срочно понадобились деньги. Для продажи нужно будет полностью погасить кредит.

Бывшая коллега в 2018 году продала ипотечную квартиру. Сумма долга перед банком составляла 800 т. р., полная стоимость – 4 млн. р. (однокомнатная квартира в Подмосковье). С покупателем договорились о задатке в 800 т. р. Погасили займ, сняли обременение и забрали закладную, провели сделку.

Читайте также  Как продать квартиру в ипотеке — 4 лучших способа + отзывы продавцов и покупателей

Заключение

При покупке квартиры в ипотеку важно помнить:

  • Уделите время проверке застройщика или собственника;
  • Квартиры в новостройках стоят дешевле на 100-500 т. р. на начальном этапе строительства. Чем ближе срок сдачи – тем жилье дороже;
  • Банк – ваш друг, ведь вы принесете ему прибыль;
  • Соберите все документы. которые подтверждают ваш доход – это повысит шансы на одобрение;
  • Подавайте заявки в несколько банков – у вас будет выбор между предложениями;
  • Проверьте, можете ли вы участвовать в льготной программе по ипотечному кредитованию;
  • Соотнесите свой доход и платеж по ипотеке. Не загоняйте себя в жесткие рамки, Рассчитайте средства так, чтобы их хватало на повседневные расходы после оплаты ипотеки;
  • Регулярно получайте налоговые вычеты;
  • Если есть возможность – проводите частичное досрочное погашение. Это сократит срок кредита или размер ежемесячного платежа.

Остались вопросы? Задавайте их в комментариях ниже.

Pin It on Pinterest

Share This